Náklady na správu domu a pozemku a náklady vlastní správní činnosti

Občanský zákoník ve svém ustanovení § 1180 rozlišuje náklady na správu domu a náklady vlastní správní činnosti. Pojďme si tedy blíže vysvětlit, kam který náklad patří a jaký je v nich rozdíl.

Náklady na správu domu a pozemku

Za náklady na správu domu a pozemku se považují veškeré náklady, které jsou spojené výlučně s provozem a údržbou společných částí (je nepodstatné, zdali byly jednotky vymezeny podle zák. č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů nebo podle nového občanského zákoníku). Za náklady na správu domu proto nelze považovat náklady spojené s opravami a údržbou samotných jednotek a jejich vybavení (které si musí hradit vlastníci jednotek sami a nelze je hradit z "fondu oprav"). Tyto náklady se rozúčtují mezi vlastníky jednotek podle velikosti jejich podílu na společných částech. Některé společné části, jako zejména lodžie, balkóny, terasy, sklepní kóje, se již podle zákona o vlastnictví bytů přenechávali k výlučnému užívání konkrétnímu vlastníkovi jednotky. Nemělo to však oporu v tehdy platných právních předpisech, nicméně z rozhodovací praxe soudů bylo zřejmé, že je to v pořádku. Nový občanský zákoník (NOZ) s sebou výslovně tento pojem přinesl (§ 1160) a zlegalizoval tak dosud zavedenou praxi. Náklady na údržbu a správu takových společných částí, lze přenést v plné výši na toho vlastníka, jenž má výlučné právo tuto společnou část užívat. Je však třeba zcela přesně specifikovat, co je onou "společnosu částí ve výlučném užívání" a co již nikoli. Např. u balkónu nelze po vlastníkovi jednotky požadovat, aby opravil nosnou konstrukci balkónu, neboť ta je již "stavební částí podstatnou pro zachování domu" která se týká všech vlastníků. Vlastník jednotky ale může udržovat a hradit náklady spojené např. s podlahovou krytinou, klempířskými prvky či izolací balkónu.

Náklady vlastní správní činnosti

Náklady vlastní správní činnosti jsou specifikovány v ustanoveních § 1180 odst. 2. obč. zák. a § 17 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. V obou případech se však jedná o neuzavřený, demonstrativní výčet a je proto vhodné vždy dobře uvážit, o jaký typ nákladu se jedná. Náklady vlastní správní činnosti se totiž mezi vlastníky jednotek musí rozdělovat rovným dílem, tedy nikoli podle velikosti podílů na společných částech, jak je tomu u nákladů na správu domu a pozemku. Uvedené nařízení vlády je stanoví takto:

• náklady na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství vlastníků jednotek;
• náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo;
• náklady na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy;
• náklady kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku, například vybavení, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li samostatně měřena, poštovné;
• náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku;

Na tomto místě je vhodné připomenout, že spolu s NOZ se změnily i některé daňové předpisy týkající se SVJ. Zejména je vhodné uvést, že již není zapotřebí písemná dohoda v případě, že některé náklady na správu domu a pozemku uhradí pouze jediný vlastník jednotky. V takovém případě jsou ostatní vlastníci jednotek osvobozeni od daně z příjmu z bezúplatných příjmů, a to fyzické osoby dle § 4a písm. o) a právnické osoby dle § 19b odst. 1. písm. f) zák. č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů.