Zálohy na náklady na správu domu a pozemku

Zálohy na náklady na správu společných částí

S vlastnictvím jednotek je nerozlučně spjato i spoluvlastnictví společných částí. Se samotnou existencí těchto částí jsou spojeny náklady v podobě jejich provozu, oprav, údržby či modernizace. Společenství vlastníků jednotek, jako správce, musí mít prostředky na úhradu těchto nákladů. Za tímto účelem zákon o vlastnictví bytů stanoví vlastníkům jednotek povinnost, na tyto náklady přispívat a hradit na ně zálohy. Zde je nutné si uvědomit rozdíl mezi zálohou a samotným příspěvkem. Záloha je vlastně jenom takové "spoření" na úhradu nákladů vzniklých v budoucnu, naopak příspěvek je již samotná úhrada nákladu (čerpání zálohy).

Z důvodů dvou rozdílných typů nákladů, hradí v současnosti vlastníci jednotek zálohy obvykle do dvou fondů; do fondu správy domu a pozemku a fondu vlastní správní činnosti (blíže viz. Náklady na správu domu). Narozdíl od záloh na služby spojené s užíváním jednotek (které je třeba vyúčtovat a vypořádat), se zálohy na náklady na správu společných částí pouze každoročně vyúčtují a vypořádají se pouze nedoplatky. Rozdíl mezi vyúčtováním a vypořádáním není vždy všem zcela zřejmý, proto zde uvedu stručné vysvětlení:

• vyúčtování záloh je výpočet matematického rozdílu mezi předepsanými zálohami (nikoli skutečně zaplacenými) a skutečnými náklady za určité období a určitým účelem. Tedy byla-li vlastníkovi jednotky předepsána záloha na náklady vyšší než byly skutečné náklady (dle faktur dodavatelů), jedná se o jeho přeplatek a obráceně, byla-li mu předepsána záloha nižší, jedná se o nedoplatek. Z tohoto vyúčtování nemohou vznikat vlastníkům jednotek žádné sankce;
• vypořádání je následná vzájemná fyzická úhrada přeplatků či nedoplatků z vyúčtování záloh mezi vlastníkem jednotky a SVJ.

K tomu je třeba si uvědomit, že vlastník jednotky může mít přeplatek či nedoplatek z předepsané zálohy, tedy zaplatil-li více než mu bylo za určité období předepsáno k úhradě (např. omylem zaplatil 2x za jeden měsíc), jedná se se o přeplatek na předpisu, který by mu měl být vrácen. Naopak zaplatil-li méně než mu bylo za určité období předepsáno k úhradě (dluží), pak se jedná o nedoplatek na předpisu, který musí uhradit, jinak mu hrozí sankce.
Velmi často se setkáváme se zásadní chybou, kdy správce domu či účetní SVJ provede vyúčtování předepsaných záloh a nákladů na služby a zahrne do něj i přeplatky či nedoplatky ze skutečně zaplacených či nezaplacených záloh. To ovšem není možné a je to zásadně chybné, neboť termíny splatnosti těchto dvou závazků jsou zcela odlišné. Vyúčtování služeb musí být provedeno do 4 měsíců po konci zúčtovacího období, tedy do konce dubna (viz § 7 zákona č. 67/2013 Sb., o službách). Vlastník má 30 dnů od doručení vyúčtování právo na reklamaci, SVJ musí reklamaci vyřídit do dalších 30 dnů. Vypořádání přeplatků a nedoplatků musí proběhnout do 4 měsíců od doručení vyúčtování (i v případě vyřízené reklamace). Tedy v krajním případě nastane splatnost nedoplatku z vyúčtování služeb k 31. srpnu roku následujícího po skončení zúčtovacího období. Do té doby proto nemůže být vlastník jednotky v prodlení s nedoplatek zjištěným při vyúčtování služeb.

§ 1186 odst. 1. obč. zák. stanoví, že při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat. Jinými slovy, SVJ nemusí tomu, kdo byt prodal, nepotřebované zálohy vracet a zůstávají SVJ jako závazek k bývalému vlastníkovi jednotky (což je z povahy zálohy samozřejmé, neboť se jedná o cizí zdroj - pasivum). V případě převodu jednotky (např. prodejem), musí SVJ s převodcem (prodávajícím) vypořádat veškeré jím složené zálohy, vyjma záloh na náklady na správu společných částí. Podle § 1186 odst. 2. obč. zák. musí převodce doložit nabyvateli (potvrzením od SVJ) jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. To ovšem také znamená, že kupní smlouva mezi prodávajícím (dosavadním vlastníkem jednotky) a kupujícím, by měla obsahovat i ujednání o postoupení zůstatku zálohy na náklady na správu domu. Proto je zcela nezbytné, aby SVJ (či pověřená správní firma) bylo schopno v každém okamžiku vyčíslit vlastníkům jednotek jejich stav nespotřebovaných záloh na náklady na správu společných částí, neboť jinak by nebylo možné uvedené ujednání do kupní smlouvy zapracovat nebo vystavit uvedené potvrzení.