Služby spojené s užíváním jednotek

Služby spojené s užíváním bytů a nebytových prostor v osobním vlastnictví

Hned v úvodu je třeba říci, že od 1. ledna 2014 je účinný zákon č. 67/2013 Sb. o službách, který poměrně přesně stanoví co je službou, kdo je poskytovatelem a kdo příjemcem služeb. To je oproti dřívějšímu stavu velký krok kupředu, neboť do té doby žádný právní předpis neurčoval, co službou je či není. SVJ proto musela velice přesně ve svých stanovách každou službu do detailů popsat, jinak musela být rozúčtována mezi vlastníky jednotek tak, jako by se jednalo o náklad na správu domu.

Přesto doporučujeme ve stanovách SVJ služby přesně specifikovat. Jednak zákon o službách není v některých případech zcela konkrétní a jednak proto, že stanovy jsou závazné pro věechny vlastníky jednotek. Někdo by si mohl říci, že je snad jasné, co je službou a co ne, ale bohužel to někdy není zcela zřejmé. Je například výměna žárovky v kabině výtahu službou, nebo se jedná o náklad na správu domu? Často to láká říci, že se jedná o náklady na správu domu a ne o službu. Na druhou stranu však ve většině domů s výtahem za službu "provoz výtahu", platí vlastníci jednotek až ve druhém a vyšším patře. Proč by v takovém případě měl vlastník jednotky v přízemí přispívat na výměnu žárovky ve výtahu, když "provoz výtahu" je službou, kterou nespotřebovává?
Nebo jiný, též velmi běžný příklad; poplatek správní firmě za výkon správy domu. Jedná se o službu, nebo o náklad na správu domu a pozemku, nebo náklad vlastní správní činnosti? V naprosté většině případů, se tyto poplatky správní firmě rozúčtují mezi vlastníky jednotek rovným dílem, tedy předpokládá se, že se jedná o náklad vlastní správní činnosti. Nicméně tento náklad není uveden ve výčtu nákladů vlastní správní činnosti v § 1180 odst. 2. obč. zák. ani § 17 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Tyto uvádí mj. toliko náklady na odměňování osoby, která dům spravuje nebo členů jejích orgánů. Osoba odpovědná za správu je však buď původní vlastník budovy s podílem na společných částech výšším než 50 %, vlastníky zvolený správce, nebo vzniklo-li SVJ, pak je to SVJ (§§ 1190 a 1192 obč. zák.). Rozhodně se nejedná o najatou správcovskou firmu. Na druhou stranu výčty nákladů uvedené v § 1180 odst. 2. obč. zák. a § 17 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., jsou neuzavřené a pouze demonstrativní, takže i náklady na externí správcovskou firmu lze považovat za náklady vlastní správní činnosti, není však vyloučeno určit je jako službu spojenou s užíváním bytu a jako takovou pro ni určit zcela jiný klíč pro rozúčtování nákladů mezi vlastníky.

Obecně tedy platí, že co není specifikováno jako služba spojená s užíváním jednotek (ať již zákonem nebo stanovami), je automaticky nákladem na správu domu a pozemku či nákladem vlastní správní činnosti a je nezbytné jej mezi vlastníky jednotek podle toho také rozúčtovat. O službách (jejich specifikaci i způsobu rozúčtování) tedy rozhoduje zejména shromáždění SVJ, a to nadpoloviční většinou hlasů členů přítomných na shromáždění.